「更新料を払え」と言われても、法律はあなたの味方です。

東京文京借地借家人組合は、更新料請求・敷金トラブル・法定更新をめぐる紛争など、 借地・借家契約に関する諸問題について、借主の正当な権利を守るための相談・支援活動を行います。

台東借地借家人組合が40年以上にわたり蓄積してきた判例データと実務知見を継承し、 拠点を置く東京都文京区にとどまらず、日本全国の借地・借家人のための相談窓口として活動を開始しました。

【借家の場合】借地借家法第26条のもとでは、更新のために借主がすべきことは何一つありません。 行動を義務づけられているのは貸主だけです。貸主が更新を拒むには、期間満了の1年前から6ヶ月前までに、 正当事由を備えた更新拒絶を通知し、しかもその内容と到達を自ら証明しなければなりません。 どれか一つでも欠ければ、契約は従前と同一の条件で更新された「とみなされ」ます。

【借地の場合】期間が満了しても、土地の上に建物があり、借地人が土地を使い続けていれば、 地主が遅滞なく、正当事由のある異議を述べない限り、契約は更新されたものとみなされます （借地借家法第5条・第6条。平成4年7月以前に始まった借地は旧借地法第4条・第6条）。 借家のような「1年前から6ヶ月前まで」という通知の期限はありませんが、更新後の期間は法律で決まります （平成4年8月以降の借地は最初の更新が20年、その後10年。それより前の借地は、堅固な建物30年、その他の建物20年）。

更新料については、契約書の更新料特約が法定更新の場合にも支払うことを明記していない限り、 法定更新には及ばないとするのが最高裁昭和57年4月15日判決です。ただし、法定更新の場合も含むと明記した特約について、 最高裁平成23年7月15日判決は、一義的・具体的で高額に過ぎない限り有効としています。 また、借家では第30条が第26条から第29条までの規定に反する借主に不利な特約を、借地では第9条（旧借地法では第11条）が借地人に不利な特約を無効としており、法定更新の仕組みそのものを特約で奪うことはできません。

「契約書に書いてあるから払わなければいけない」と思い込む前に、 まずはご相談ください。